なんでも相談箱

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滞在先[4] / 地域に関するスレッド[3] / 不動産の契約について[4] / 住宅ローン関連のスレッド[3] / 不動産関連の法律に関する...[3] / 賃貸物件に出されてました...[3] / 相続に関する質問[4] / 不動産営業マンの集い[0] / 管理人からのお知らせ[1] /

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滞在先

mugen

- 12/10/18(木) 17:40 -

はじめまして。いつもブログなど楽しく拝見させていただいてます。
海外在住で、毎年家族４人夏休みには日本の実家に帰国するのですがそのことで頭を悩ませております。
約２ヶ月ほど毎年帰国するのですが実家、自分の肉親と言えど、１、２週間は歓迎ムードなんですが、（笑）　やはり日にちが経つにつれて居心地が悪くなってくるんですね。
その度に気兼ねなく過ごせる場所がないかなと思う訳です。
寝るだけでもありがたいので両親には感謝してるのですが、だんだんとぎくしゃくしてくるとやはり主人も気を使うしで何か方法はないかとマンスリーなど検索するのですが、そうなると２部屋借りなければならなくなる上、料金も高くつくので困っております。
２ヶ月では賃貸契約もできませんし。
この夏にも帰国した際、道など歩いていると古い家などでも空き家もちらほら見かけたりするのですが、直接不動産屋さんにあたって安く交渉できたりするのでしょうか？
お手数ですが、よろしくお願いします。

［名前なし］ - 12/12/2(日) 9:38 -

▼mugenさん：
気付いていなくて、遅くなって申し訳ございません。
え～と、質問の答えなのですが、はっきり言いますと、不動産に掘り出し物
はございません。
夢のない話で申し訳ないのですが、例えば、急な転勤や、資産の処分など色々な理由で、売主様が相場より安く買い取りを求められるケースもあります。ただし、そういった場合は、ほとんどが、不動産業者が買い取って再販売にまわされます。
中古車の買い取りと同じと考えてください。直接、買主様に引き渡すよりも、ワンクッション噛んで、そこに利益を得ようとしますよね。
なので、エンドさんが、不動産を相場より安く買えることは、稀と考えて頂いて差支えないです。
一つだけ、比較的安く手に入れる方法は、やはり競売でしょうね。これなら買取業者さん達と同レベルでの購入が出来ますし、最近は、法律も整備されたので、一般の方も参入しやすくなっていますよ。
以上、ご参考になったでしょうか？
今後もよろしくお願いします。

mugen - 12/12/17(月) 14:09 -

お忙しい中質問に答えていただいてありがとうございました。
私の説明不足で質問内容が伝わっていなくて申し訳ないのですが、伺いたかったことは、売買ではなくて、一、二ヶ月などで賃貸で安く借りれる物件などが不動産屋さんに直接行けばあったりするのかと言うことなんです。
そういった話しを聞いたことがあるもので。
お手数ですがお時間があるときにでもお答え頂けたらと思います。
よろしくお願いします。

［名前なし］ - 12/12/18(火) 11:20 -

マンスリーの契約等で、特殊な形態をとっている不動産屋さんは存在します。
あと、例えば、リフォーム前の短期入居など、オーナーさんの個別交渉によっては、あると思いますよ。
この件に関しては、本当に、オーナーさんの個別事情になるので、たくさんの不動産屋さんをあたるしかないですね。
それと、傾向としては、短期の場合、価格が通常より上がるケースが多いです。
以上、よろしくお願いします。

mugen - 12/12/19(水) 21:43 -

早速、質問に答えて頂きありがとうございます。
次回、帰国した際に不動産屋さんにあたってみたいと思います。
お忙しい中ありがとうございました。

良いお年をお迎え下さい。

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地域に関するスレッド

のりぞー - 12/4/23(月) 14:12 -

　地域に関するスレッドは、こちらまで。
　美味しいご飯屋さん情報などなどです。

ポッタｰ？ - 12/9/26(水) 11:23 -

のりぞー社長のお友達（E社のP社長）のブログが最近更新されていません。どうかされたんですかね？？？

のりぞー＊ - 12/9/27(木) 16:16 -

　それはですね、心が折れてしまったんだと思いますよ。（笑
　不動産業者さんも、多くの会社がブログ等をやっていたと思うのですが、ほとんどの会社さんが、更新せずに放置か、やめてしまっている所が多いですからね。
　ぶっちゃけ、毎日、毎日、書く題材を考えるだけで、気が狂いそうになることもありますからね。
　のりぞーだって、何度も心が折れそうになりましたが、たま～にコメントが入っていたり、『毎日、読んでますよ！』というお声掛けがあり、その度に、気持ちを奮い立たせてますもんね。
　それと、出身校のクリケットのコーチが忙しいっていうのも、理由としてあげられると思いますよ。（笑

ポッタｰ？ - 12/9/27(木) 18:47 -

そうなんですね。一先ず安心しました。
病気にでもなったのかと思いました。
一読者としては、寂しい気持ですね。
ありがとうございました。m.().m

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不動産の契約について

ああ、どうしよう。 - 12/8/1(水) 11:43 -

中古マンションを契約しました。
しかし、契約・手付金支払い後、差押・競売にかけられた物件をリフォームして出した物件ということがわかり、契約金すべて返金の上、契約を解除したいと仲介業者に申し出ました。
うちは、物件の履歴を気にしていて、仲介業者にもそれを伝えていたにも関わらず、競売の件は説明してもらえませんでした。
契約後に、登記簿謄本を見直して、競売にかけられていたことに気づきました。
登記簿謄本は、契約時に説明を受けましたが、差押や競売の記載については、故意に（？）説明を飛ばしていたため、契約前には気づきませんでした。

まず、申し込みの時、空室なので「どんな方が住まれてたのですか？」と聞いたとき「ファミリーです」と言われ、申し込みを入れました。その時はその金額は通らなかったのですが、しばらくして仲介業者から電話があり、「所有者は企業で、他の件でうちのおかげで利益がでたから、その分安くすると言っている」と言われ、また申し込みを入れることにしました。しかし、なんか違和感があったので、「契約の前に、物件の履歴を教えてください。」と言いました。その説明の時も、何年に誰、何年に誰、という名前だけで、差押や競売の話はありませんでした。
差押さえられ競売にかけられた家でも気にしない人はいいかもしれません。しかし、うちは縁起が悪いし、明らかに、知っていれば買いませんでした。
履歴の他、「このマンションの近年の取引事例も教えてください。」ともお願いしていました。そこでも、数点、他のお部屋の事例は教えてもらいましたが、この物件が競売にかけられてたのは一年未満の話なのに、触れられませんでした。
仲介業者は、競売といっても、重要事項説明義務のある理由ではないから、違反にはならない。不親切ではあったかもしれないが、返金の上解除はできない、と言っています。

手付金を放棄して契約解除するつもりはありません。
このまま、残金決済をし、引っ越すしかないのでしょうか。
また、その場合、売主は有限会社なんですが、売主が一般人と比べて、何か注意する点はありますか？経営が健全な会社か調べた方がいいのかと考えますが、調べる必要はあるのでしょうか？

＊のりぞー - 12/8/2(木) 13:38 -

　む～、非常に難しい話ですね。
　ここで、問題となってくるのが、心理的瑕疵要因になってくるのですが、この心理的瑕疵要因とは、あいまいな部分が多く、その都度、判例が出てくるといった感じです。
　一般的には、火災、自殺、殺人、水害、近隣に指定暴力団の組織の有無、嫌悪施設などがあげられます。
　今回のケースの場合、購入前に物件の履歴を気にしていて、仲介業者にもそれを伝えていたという点がポイントとなってくると思われます。
　通常ならば、競売物件だったことを伝えるのが当たり前だし、仲介業者として当然の仕事です。
　更には、競売物件と知っていたのならば購入していなかったという目的不達成にもなりますね。
　ただし、競売物件が心理的瑕疵要因ということで、契約の解除事由になるのは難しいものと思われ、仮に裁判をしたとしても、一部、心理的瑕疵が認められ売買代金の減額と仲介手数料の減額になることでしょう。
　上記事由での契約の白紙解約は非常に難しいものと思われます。
　また、売主さんの件ですが、有限会社ということで、消費者契約法の不利益事実の不告知にあたると思われ、そのあたりも裁量になると思われます。
　基本的には、減額決済、仲介手数料一部返金のラインじゃないでしょうか。

at - 12/8/3(金) 9:12 -

▼ああ、どうしよう。さん：
のりぞー社長の仰るように、残念ながら基本的には契約の解除は難しいと思われます。

>契約後に、登記簿謄本を見直して、競売にかけられていたことに気づきました。
>登記簿謄本は、契約時に説明を受けましたが、差押や競売の記載については、故意に（？）説明を飛ばしていたため、契約前には気づきませんでした。

登記簿は公開されているもので、誰でも物件が特定できれば、見ることが出来る状態です。　事前に自ら確認出来る点からも、また既に差押等の登記が抹消されている場合には、登記簿の提示を行う際にも説明しない場合が多いと思います。
契約前に具体的な「差押の履歴がある物件は購入しない」等の明示があれば、その仲介業者相手に行っている場合には、仲介業者を相手取り、
訴えを起こすことは可能かと思われますが、
やはり一方的に解除することは困難でしょう。

何とか売主である会社に事情を説明し、
事情を汲んでくれる会社さんであれば、
合意解除できる場合もありますが、
可能性は低いと思います。

ああ、どうしよう。 - 12/8/4(土) 1:09 -

のりぞー　様
at　　　　様

丁寧なご回答ありがとうございました。

公的機関にも聞いてみましたが、やはり、
このまま、引き渡しに向けて進めることにしました。
仲介手数料の割引はできないそうです。

眠れず、ご飯も喉を通らず、かなり憂鬱でした。
　
次回、不動産売買をする機会がありましたら、
抜け目がないように、しっかり事前準備をしたいと思います。

ありがとうございました。

＊のりぞー - 12/8/4(土) 13:20 -

　心中お察し申し上げます。
　お話の内容を聞いていたら、どうも相場より安く購入出来ているようなので、売却も検討してみてはと思われます。
　頑張ってください。

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住宅ローン関連のスレッド

のりぞー - 12/4/20(金) 14:16 -

　住宅ローン関連の質問等はこちらのスレッドへ！
　投稿の仕方は、返信ボタンを押して、内容を書き込むだけです。

ＳＡＮＷＡ - 12/7/28(土) 11:22 -

住宅ローンを組んでいますが、まとまったお金が出来たので繰上げ返済をした方がいいのか若しくは投資信託に預ける方がいいのか迷っています。
のりぞー様のご意見お願いします。

＊のりぞー - 12/8/2(木) 16:14 -

　間違いなく、住宅ローンの繰り上げ返済をした方がいいと言いたいところなのですが・・・。
　少し、ブラックな思考で考えますと、住宅ローンには団信がついていますよね。最近では、3大や７大疾病の住宅ローンもあります。
　ここからは、考え方なのですが、ローンの債務者が早期に亡くなった場合、残債が消えるわけですから、ある意味、コストパフォーマンスは凄いことになります。
　でも、その考え方を良しとしないのならば、間違いなく住宅ローンの繰り上げ返済に充当した方がいいです。
　投資信託は、手数料もバカ高いですし、投資先としては、相当？？？がつきますね。
　僕ならば、区分所有の中古マンション（安くて古いの）を購入して、賃貸に貸出して収益にすると思います。（場所、敷地面積、利回り等々を熟考して）
　以上です。

SANWA - 12/8/4(土) 4:18 -

のりぞー様

ご回答頂きありがとうございます。
今回は、金額も少ないので繰り上げ返済に充て、区分所有のマンションを持つ事も今後の検討したいと思います。

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不動産関連の法律に関するスレッド

のりぞー - 12/4/20(金) 14:29 -

　不動産関連の法律に関する質問等はこちらまで！

計画停電 - 12/6/29(金) 14:06 -

いつもお世話になっております。
マンションや戸建に関する質問させて頂きます。

賃貸（分譲）共に、居室の退去（売却）の後にはリフォームなどをし次の方に賃貸（売買）されますが、盗聴器などしこまれているかまでは通常は確認しないと思います。
契約をし住んで、どうも盗聴器がしこまれている感じがして家主様（不動産会社）に相談し、本格的に調査するには結構な金額がかかると思います。調査費用はどちらが持つのが一般的な回答でしょうか？
もし盗聴器が見つかったとしても、家主側（売主側）に瑕疵があるのでしょうか？
少し疑問に思いましたので質問させて頂きました。
よろしくお願いします。

のりぞー - 12/6/29(金) 15:33 -

　お世話になります。ご質問の件ですが、まず、瑕疵担保責任とは、
『売買の目的物に瑕疵(その物が取引上普通に要求される品質が欠けていることなど、欠陥がある状態)があり、それが取引上要求される通常の注意をしても気付かぬものである場合に、売主が買主に対して負う責任をいいます。』
になります。
　故に、現時点では、通常範囲の関心事に盗聴器は当てはまらないと考えられ、家主（売主側）に瑕疵担保責任を負わせるのは難しいでしょうね。
　また、盗聴器の所有権は、設置した人にあり、罪を問うとすれば、住居侵入罪ぐらいしかないでしょうね。
　

計画停電 - 12/7/2(月) 8:49 -

のりぞー様

丁寧に教えて頂きましてありがとうございました。

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賃貸物件に出されてました。

さわこ

- 12/6/28(木) 11:37 -

こんにちは。いつもブログを読ませて頂いています。

私は、6年前に分譲賃貸に出されていたマンションに引っ越してきて、
その一年後、オーナーから買わないかと電話があり購入しました。
賃貸に出されていたのは、二年の定期借款で、安く出されており、
オーナーさんは転勤で帰ってくるつもりだったところ帰れなくなり、売り出すことにされ、その時賃貸で住んでいた私のところに電話あった様です。

昨日、何気なく我が家のマンション名を検索してみたところ、
検索の１ページ目に、あたかも、今、我が家が賃貸で出ているかの様に
掲載されているのを発見しました。ページの更新日は今週でした。
定期借款だから安かったのに、それは載っていなかったし、明らかに客引きのため、6年間掲載し続けてるんだと思います。

うちは、角部屋ですし、階数がのっているので、どの部屋かすぐにわかります。

5年前には所有しているのに、
ずっと賃貸で掲載されていたなんて、ショックです。

掲載取り消しを求める他に、慰謝料的なものも求めたいくらいですが、
どこに何をしたらいいのかわかりません。
アドバイスよろしくお願いします。

のりぞー - 12/6/28(木) 17:32 -

　さわこ様へ
　いつもブログを読んで頂きありがとうございます。
　ご質問の件ですが、賃貸屋さんのホームページ等々には、客引きの為におとり広告を掲載されているところも良くあることみたいで、業界全体で取締りには気をつけているのですが、イタチゴッコみたいな所もあるみたいです。
　ただし、今回のケースでは、５年前に所有権が変わっているのにも関わらず、６年間掲載しっぱなしなのは、通常、考えにくく、その掲載物件が本当にさわこ様の物件なのか確認は必要になると思われます。
　その上で、悪質な場合は、まずは、その会社が属している協会に連絡してください。
　ほとんどの場合が、宅建協会か全日に属していますので、ネットで検索すればすぐにわかります。
　また、ポータルサイトの場合は、直接、ポータルサイトに苦情を伝え、ポータルサイトからの指導してもらうことも方法です。
　正直、慰謝料の請求は、難しいものになると思いますが（算出しても日本の場合、微々たる金額になり、弁護士さんが儲かるだけです）、協会やポータルサイトに苦情を伝えても、なかなか動きのない場合は、内容証明郵便で相手先に郵送するのも手ですね。
　それでも、即、動かない場合は、不動産屋さんは免許業者なので、直接、国土交通省に連絡するのが、一番、効力があります。手軽で、一番、効力を発揮するのが、国土交通省もしくは、属している県民局への連絡ですね。
　これで、改善されるはずです。
　また、よろしくお願いします。

at - 12/6/28(木) 18:34 -

のりぞー社長のお答えの通りと思います。
まずは問い合せて確認して頂き、
さわこ様の所有物件であるなら、
早々に削除頂く様依頼してください。
損害賠償については、
実害があり、それを証明できないと請求できないので、
難しいと思います。

さわこ

- 12/6/28(木) 20:56 -

　のりぞー　様
　at　　　　様

早速のお返事ありがとうございました。

掲載物件は、我が家であることは間違いありません。
どこに連絡したら良いのか教えて頂きましたので、
連絡したいと思います。
頭に来て、慰謝料的なものと書きましたが、
冷静に考えると、無理な事もわかりました。

詳しく教えて頂き、ありがとうございました。

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相続に関する質問

チキン - 12/4/20(金) 23:42 -

親の死亡によ親の宅地付住宅を相続する場合は、相続税がかかりますが事前に1/3程度所有しておくなどの税金をあまりかけない（支払わない）方法などあるのでしょうか？

のりぞー - 12/4/22(日) 15:29 -

　しっかり調べ次第、お答えしますね。

のりぞー - 12/4/23(月) 14:09 -

　相続税に関する詳しいサイトがありましたので、リンクしておきますね。

http://souzokuooya.com/

　他には、グレーなのでしょうが、親子間売買をして、その一方で金銭消費貸借契約を結び、毎月の振込実績を記帳し・・・とかどうなんでしょうね。

at - 12/4/23(月) 16:39 -

相続税に関しては、基礎控除枠というものがあり、現行では
５０００万円＋（相続人の数×１０００万円）
までは非課税とされています。
但し、今回は見送られましたが、改正案として
３０００万円＋（相続人の数×６００万円）
に控除枠は今後減少する傾向にあります。
さて、ご質問の件ですが、
相続にかかる遺産の総額が上記の枠内に納まるようなら、
特に対策を講じる必要はないかと思います。
上記の枠内に収まらない場合には、
のりぞー社長のご提案のように売買をなさるか、
基礎控除の１１０万円ずつ持分を毎年贈与していくか
などの方法が有効と思われます。
その他、現在の所有者がお父様であれば、
居住用財産の夫婦間贈与の特例を利用して
お母様に移して財産を分散させておくのもひとつの方法かと思います。
上記のような方法がありますが、
実際に行われる際には、控除の条件など必ずご確認願います。
毎年何かと変更されますので・・・

チキン - 12/4/24(火) 23:41 -

のりぞー様
at様

お返事が遅くなり申し訳ありません。
丁寧にご回答頂きありがとうございます。
すごく参考になりました。いつも参考資料を添付して頂けるのりぞー様には’さすが’ですね！

これからも疑問に思った事などあれば質問させて頂きます。

ありがとうございました。

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不動産営業マンの集い

のりぞー - 12/4/20(金) 14:19 -

　不動産営業マンさん用のスレッドです。色々交流しましょう！

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管理人からのお知らせ

のりぞー - 12/4/20(金) 9:44 -

　ついに始まりました。『なんでも相談箱』！
　メインは不動産に関わる質問・疑問等に、のりぞーを中心にした専門スタッフでお答えしていこうという趣旨であります。
　匿名なので、気にすることなく、なんでも質問してみてくださいね。

のりぞー - 12/4/20(金) 9:47 -

　お答えするスタッフは、司法書士、税理士、設計士、場合によっては弁護士も含めて対応していきますね。

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